继保利125亿、华发60亿等公布定增议案后，万科也于2023年2月13日抛出了非公开发行A股股票预案，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。若本次万科定增计划能够顺利进行，将会成为A股房企最大规模的定增案。

　　值得注意的是，对于此次万科定增的定价方面，也成为市场上质疑的焦点。万科作为中国房地产第一股，鉴于其行业地位及影响力，其定增计划进程与市场反馈，不仅影响着企业自身发展，同时也反映了市场对房地产行业走势的预判。

　　围绕近期房企定向增发浪潮，市场上的主要质疑：一是在于定向增发本身会摊薄不能参与此次定增的原有股东权益，包括投票权和未分配利润；二是在于部分房企是以“破净”价格选择增发。

　　从万科、保利、华发的计划发行股份与总股本的占比情况来看，华发计划定增发行股份数占发行前总股本占比最高，达到近30%，而万科由于其总股本规模较大，但该占比也达到了9.5%。

　　虽然三家企业都发布了未来股东分红回报规划报告，如未来三年，万科计划每年以现金方式分配利润不少于当年实现的可分配利润的30%。但由于中小股东持有股份被稀释，其利益仍会被摊薄。

　　2022年上半年，万科A股母公司未分配利润为154.32亿元，较期初增长27%，是三家房企中规模最高的。而万科在定增预案中提到“本次发行前的滚存未分配利润由本次发行完成后的新老股东按照发行后的股份比例共享。”这对于原中小股东而言，存在着一定的损失。

　　根据万科预案，万科计划募集资金总额不超150亿元，发行数量不超过11亿股来计算，万科计划定增发行价格约13.64元/股，预案发布前一交易日(2023年2月10日)的收盘价为17.67元/股，当前的每股净资产为20.73元/股，相较于前一交易日收盘价折让了22.8%。

　　从三家企业对募集资金的使用用途上来看，万科用于补充流动资金的占比最高，达到了上限的30%，而华发股份也达到了25%，仅保利为12%。补充流动资金占比高。虽然预示着这笔资金投入短时间无法创造收益，但增加了企业安全边际，为行业复苏后的正常经营做好准备。

　　除此外，三家企业也都分别公布了定增投入项目的销售净利率和项目投资收益率，通过计算整体项目加权平均，可发现定增项目整体收益率较低。其中保利发展14个项目销售净利率为8.3%，项目投资收益率为9.53%；万科为6.58%、7.41%；华发为6.35%、6.76%。而根据2022年三季度季报，保利、万科、华发前三季度的净利润率分别为12.07%、8.07%及8.21%，存在较大差距。

　　虽然定增投入项目收益率较低，但通过定增募资仍具有积极意义。由于这类项目需要前期沉淀资金滚动开发，投入时间一般较长，通过定增募资投入部分募集资金，可以加快资金回收，不失为一种改善现金流的办法。

　　事实上，除万科外，近期也有多家房企以“破净”价格增发的先例，包括碧桂园于2022年内的三次配售。

　　据统计，截至2023年2月17日，港股和A股250家房地产上市企业中，当日收盘价低于每股净资产，即处于“破净”状态的房企多达178家，占比达到了71%。此外从“破净”房企市净率情况来看，有61家房企的市净率小于0.2，占比达到了34%；市净率处于0.2到0.4之间的也多达41家，占比23%。

　　可见，当前大多数上市房企都处于“破净”状态，从侧面也反映出当前投资者对房地产行业及公司的信心低迷，从而在股价上直接体现。

　　由此，当前上市房企若要定向增发，势必要面对当前股价过低的窘境。若选择不低于每股净资产价格发行，过高发行价格会“劝退”潜在投资者，增加企业融资难度。

　　而若选择以 “破净”价格增发，则会造成每股净资产降低，对当前股价继续产生不利影响，降低未来股权再融资空间，同时也会摊薄已有股东资产总额。

　　但对于当前房企而言，显然“活下去”更加重要，唯如此才能在未来“活得好”。毕竟企业定增计划若能成功发行，对企业降负债，夯实发展安全边界是再好不过的事了。(中新经纬APP)